Immobilienverkauf bei Wegzug und Zuzug: Wer darf besteuern?

Immobilienverkäufe in Österreich

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen in Österreich grundsätzlich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der besondere Steuersatz beträgt derzeit 30 %. Die Steuer wird üblicherweise auf Basis des Veräußerungsgewinns berechnet, also der Differenz zwischen Verkaufserlös und den relevanten Anschaffungskosten.

Für in Österreich gelegene Grundstücke gilt ein wesentlicher Grundsatz: Österreich behält regelmäßig das Besteuerungsrecht, unabhängig davon, ob die veräußernde Person in Österreich oder im Ausland lebt. Wer daher eine österreichische Immobilie verkauft, sollte die steuerlichen Konsequenzen auch nach einem Wegzug ins Ausland im Blick behalten.

Verkauf von Auslandsimmobilien

Beim Verkauf einer ausländischen Immobilie hat grundsätzlich jener Staat das vorrangige Besteuerungsrecht, in dem sich die Immobilie befindet. Dennoch kann der Verkauf einer im Ausland gelegenen Immobilie auch für in Österreich ansässige Personen steuerlich relevant sein. Österreich aufgrund des sogenannten Welteinkommensprinzips grundsätzlich das weltweite Einkommen seiner Steuerpflichtigen.

Ob Österreich tatsächlich besteuern darf, hängt jedoch vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ab. Entscheidend ist dabei, welche Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vorgesehen ist:

• Bei der Befreiungsmethode stellt Österreich den ausländischen Veräußerungsgewinn aus Immobilienverkauf grundsätzlich steuerfrei.
• Bei der Anrechnungsmethode besteuert Österreich die Einkünfte aus der Veräußerung ausländischer Grundstücke, die im Ausland entrichtete Steuer wird jedoch angerechnet.

Gerade deshalb empfiehlt sich vor einem Verkauf eine individuelle steuerliche Analyse, da die Ausgestaltung der Doppelbesteuerungsabkommen von Staat zu Staat unterschiedlich sein kann.

Immobilienverkauf nach dem Zuzug nach Österreich

Mit dem Zuzug nach Österreich und der Verlagerung der Ansässigkeit, unterliegt das weltweite Einkommen grundsätzlich der österreichischen Besteuerung. Das kann auch Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien betreffen.

Viele Steuerpflichtige gehen davon aus, dass beim Zuzug der aktuelle Marktwert einer Immobilie als neuer steuerlicher Ausgangswert gilt. Das ist jedoch regelmäßig nicht der Fall. Für die Ermittlung eines späteren Veräußerungsgewinns bleiben grundsätzlich die ursprünglichen Anschaffungskosten maßgeblich, auch wenn die Immobilie bereits lange vor dem Zuzug nach Österreich erworben wurde.

Ob tatsächlich österreichische Steuer anfällt, hängt wiederum vom anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen und der dort vorgesehenen Entlastungsmethode ab.

Immobilienverkauf nach Wegzug aus Österreich

Der bloße Wegzug löst bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie grundsätzlich keine österreichische Wegzugsbesteuerung aus. 
 
Wird eine in Österreich gelegene Immobilie jedoch erst nach dem Wegzug verkauft, bleibt Österreich in der Regel weiterhin steuerlich zuständig. Die Immobilie bleibt auch nach der Übersiedlung steuerlich mit Österreich verbunden, weshalb ein späterer Verkauf grundsätzlich weiterhin der österreichischen Immobilienertragsteuer unterliegen kann.

Der Zeitpunkt der Veräußerung kann dennoch relevant sein. Insbesondere bei geplanten Steuerbefreiungen sollte frühzeitig geprüft werden, ob sämtliche Voraussetzungen auch nach dem Wegzug noch erfüllt werden.

Hauptwohnsitzbefreiung: Die wichtigste Ausnahme

Die bedeutendste Befreiung von der Immobilienertragsteuer ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der Verkauf einer Immobilie vollständig steuerfrei erfolgen.

Die Befreiung kommt insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:

• Die Immobilie wurde seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben.
• Die Immobilie diente innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz ("5-aus-10-Regel").

Für viele Immobilienbesitzer:innen besonders interessant: Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst grundsätzlich nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch den dazugehörigen Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1.000 m².  

Auch bei einem Wegzug ins Ausland kann die Hauptwohnsitzbefreiung weiterhin anwendbar sein. Allerdings sollten die zeitlichen Voraussetzungen genau geprüft werden. Wird der Hauptwohnsitz zu früh aufgegeben oder erfolgt der Verkauf erst viele Jahre später, kann die Befreiung verloren gehen.

Fazit

Immobilienverkäufe mit internationalem Bezug sind häufig komplexer, als sie auf den ersten Blick erscheinen. Während Österreich bei inländischen Immobilien regelmäßig das Besteuerungsrecht behält, hängt die steuerliche Behandlung von Auslandsimmobilien maßgeblich von den Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens ab.

Besonders bei Zu- oder Wegzügen sollten Immobilienverkäufe frühzeitig steuerlich geprüft werden. Die richtige Einordnung der Wohnsitzsituation, die Anwendung des passenden Doppelbesteuerungsabkommens sowie mögliche Befreiungen können die tatsächliche Steuerbelastung erheblich beeinflussen. Die rechtzeitige Beurteilung vor Zuzug oder Wegzug hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.