Privatstiftungen: Immobiliennutzung nach BFG Erkenntnis & Betrugsbekämpfungsgesetz 2025
Die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts vom 29. Dezember 2025 (RV/7101937/2023) bietet, obwohl sie keinen Stiftungsfall betrifft, wertvolle Hinweise für Privatstiftungen, die Immobilien in ihrem Vermögen halten und diese Stifter:innen oder Begünstigten überlassen. In Verbindung mit den steuerlichen Änderungen durch das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 (BBKG 2025) ergibt sich für die Stiftungspraxis ein klareres Bild, welche Anforderungen künftig an Transparenz, Dokumentation und Fremdüblichkeit gestellt werden.
Sachverhalt des BFG‑Erkenntnisses
Im vorliegenden Fall hielt eine GmbH eine hochwertige Wohnimmobilie, die im Innenhof eines bestehenden Zinshauses neu errichtet worden war. Der Neubau umfasste zwei getrennt nutzbare Wohneinheiten mit insgesamt 223 m² Wohnfläche, hochwertiger Ausstattung (u. a. Solaranlage, Natursteinelemente, Klimatisierung) sowie einer großen Gartenfläche inklusive Pool. Vermietet wurde die gesamte Einheit an den alleinigen Gesellschafter‑Geschäftsführer und seine Familie.
Das Gericht stellte fest, dass:
- die tatsächliche Nutzung bereits spätestens ab März 2021 erfolgte, obwohl der Mietvertrag erst ab Jänner 2022 gelten sollte,
- die Miete teilweise nur über das Verrechnungskonto des Gesellschafters gebucht wurde, statt als tatsächlicher Zahlungsfluss,
- die vereinbarte Miete deutlich unter der Renditemiete lag,
- die vereinbarten Kautionen nicht liquide bezahlt wurden,
- keine Markterhebungen oder Marktangebote existierten,
- und Vertragsmerkmale (z. B. zehnjähriger Kündigungsverzicht) nicht fremdüblich waren.
Diese Gesamtumstände führten dazu, dass die Nutzungsüberlassung steuerlich nicht als unternehmerische Vermietung, sondern als bloße Gebrauchsüberlassung qualifiziert wurde. Das BFG versagte den Vorsteuerabzug und setzte eine fremdübliche Renditemiete an.
Ableitungen für Privatstiftungen
Für Privatstiftungen sind diese Feststellungen in mehrfacher Hinsicht relevant. Auch Privatstiftungen überlassen gelegentlich Immobilien an Stifter:innen oder Begünstigte, sei es im Rahmen der Vermögensverwaltung oder einer gewachsenen Familienimmobilienstruktur. Das BFG zeigt, dass nicht die formale Vertragssituation, sondern der tatsächliche Ablauf und die wirtschaftliche Substanz entscheidend sind.
Wesentliche Eckpunkte, die der Stiftungsvorstand von Privatstiftungen berücksichtigen sollte:
- fremdübliche Entgelte, idealerweise mit nachvollziehbarem Marktnachweis oder Renditemietkalkulation,
- korrekte und zeitgerechte Zahlungsflüsse, insbesondere keine bloßen Umbuchungen,
- keine Nutzung vor Vertragsschluss,
- saubere, nachvollziehbare Dokumentation sämtlicher Entscheidungen und Bewertungsgrundlagen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien ist ein funktionierender Mietenmarkt schwer nachweisbar. Daher gewinnt der Renditemietenvergleich immer mehr an Bedeutung.
Kommt es (wie im BFG‑Fall) zu einer steuerlichen Qualifikation als bloße Gebrauchsüberlassung, ergibt sich für Privatstiftungen die Konsequenz, dass eine nicht fremdübliche Nutzung bei der Privatstiftung als Zuwendung qualifiziert wird. Die Konsequenzen sind:
- 27,5 % Kapitalertragsteuer (KESt) auf Begünstigtenebene; Bemessungsgrundlage ist der Nutzungsvorteil (Differenz zwischen fremdüblicher und tatsächlicher Miete)
- Kein Vorsteuerabzug bei gemischter oder privater Nutzung
Betrugsbekämpfungsgesetz 2025
Mit dem BBKG 2025 gewinnt dieses Thema für Luxusimmobilien weiter an Relevanz.
Seit 1. Jänner 2026 gilt, dass die Vermietung von Immobilien mit Anschaffungs-/Herstellungskosten über EUR 2 Mio. zwingend unecht steuerbefreit und daher kein Vorsteuerabzug mehr möglich ist.
Für Privatstiftungen bedeutet das:
- selbst bei fremdüblicher Vermietung entfällt der Vorsteuerabzug
- steuerliche Belastung der Errichtungskosten steigt deutlich
- Nutzung durch Stifter:innen und Begünstigte wird steuerlich noch anspruchsvoller
Fazit für die Stiftungspraxis
Vor dem Gesamthintergrund empfiehlt es sich für Privatstiftungen, ihre Immobilienverwaltung und internen Abläufe sorgfältig zu überprüfen. Die Kombination aus gerichtlicher Fremdvergleichsprüfung, neuen Umsatzsteuerregeln für Luxusimmobilien und strengeren Dokumentationsanforderungen macht eine professionelle, gut abgestimmte und nachvollziehbare Gestaltung wichtiger denn je.
Besonders dort, wo private Nutzung und Vermögensverwaltung einander berühren, ist erhöhte Sorgfalt ratsam. Richtig ausgestaltet bleiben Immobiliennutzungen aber weiterhin steuerlich tragfähig und strategisch sinnvoll. Sehr gerne stehen Ihnen die Experten von Grant Thornton Austria für nähere Fragen zur Verfügung.
