EStR-Wartungserlass 2026: Wichtigste Änderungen im Überblick

1. Umwidmungszuschlag bei Grundstücken

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BGBl. I Nr. 25/2025) wurde im Bereich der Immoblienertragssteuer (ImmoESt) ein Umwidmungszuschlag eingeführt. Dieser neuen Regelung folgend ist bei Veräußerungen von Grundstücken ab dem 01.07.2025 ein Zuschlag in Höhe von 30 % der auf den Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte zu berücksichtigen. Das gilt, wenn 

1. 1. eine Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgt ist und
   2. die Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat. 

In den Randzahlen 6675a ff werden einige Konkretisierungen und Beispiele zur Ermittlung sowie das Verhältnis zu anderen Regelungen dargestellt. Festgehalten wird unter anderem, dass der Umwidmungszuschlag auch im Rahmen der Herstellerbefreiung zur Anwendung kommt. Zudem kann eine Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach Veräußerung laut EStR ein rückwirkendes Ereignis darstellen. Voraussetzung ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung besteht.

2. Strengere Regeln bei Fruchtgenussrecht

Werden zur Einkünfteerzielung genutzte Wirtschaftsgüter, wie insbesondere Immobilien, unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes übertragen, erfolgt die Zurechnung der Einkünfte unverändert beim/bei der bisherigen Eigentümer:in und nunmehrigen Fruchtgenussberechtigten. Diese:r kann jedoch in der Regel keine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen, da er/sie nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer:in des Wirtschaftsgutes ist. Aus diesem Grund kann eine Vereinbarung zur Zahlung einer Substanzabgeltung – in der Höhe der AfA – an den/die nunmehrigen Eigentümer:in abgeschlossen werden. Diese kann der/die Fruchtgenussberechtigte einkünftemindernd geltend machen.

Bereits in der Vergangenheit hatte der VwGH entschieden, dass diese Vereinbarung fremdüblich ausgestaltet und publizitätswirksam sein muss. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Zahlung tatsächlich an den/die nunmehrigen Eigentümer:in geleistet wird. Nach der aktuellen VwGH-Judikatur muss die Vereinbarung zudem unmittelbar im Zeitpunkt der Einräumung des Furchtgenussrechtes erfolgen. Eine nachträgliche Vereinbarung wäre nach Ansicht des VwGH nicht fremdüblich. Diese Judikatur wurde an der entsprechenden Stelle in Randzahl 113a eingearbeitet.

3. Einwegpfand als durchlaufende Posten

In Randzahl 3464 der EStR wurde klargestellt, dass Einwegpfand für ertragsteuerliche Zwecke als durchlaufender Posten zu behandeln und damit weder bei den Betriebseinnahmen noch bei den Betriebsausgaben zu erfassen ist. Aus diesem Grund ist auch eine Rückstellungsbildung nicht zulässig.

4. Erhöhung Investitionsfreibetrag

Für Investitionen, die von November 2025 bis Dezember 2026 getätigt werden, wurde der Investitionsfreibetrag (IFB) von 10 % auf 20 % (regulärer IFB) und von 15 % auf 22 % (Öko-IFB) erhöht. Aufgrund der unterjährigen Erhöhung im Jahr 2025 ergeben sich jedoch einige Auslegungsfragen zur konkreten Ermittlung, die im Wartungserlass adressiert wurden. 

In den Randzahlen 3830 ff wird etwa hinsichtlich des Investitionshöchstbetrages von EUR 1 Mio. pro Wirtschaftsjahr klargestellt, dass eine Aliquotierung zu erfolgen hat. Somit können für den Zeitraum November bis Dezember 2025 Anschaffungs- und Herstellungskosten bis zu EUR 166.667 für die Berechnung herangezogen werden. Für darüberhinausgehende Investitionsbeträge ist ein Vor- bzw. Rücktrag in andere Perioden möglich. 

Darüber hinaus wird klargestellt, dass die erhöhten Sätze nur dann zur Anwendung gelangen, wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten auch dem begünstigten Zeitraum zuordenbar sind. Werden begünstigte Wirtschaftsgüter etwa über einen längeren Zeitraum angeschafft oder hergestellt und endet dieser Vorgang erst nach Dezember 2026, so ist eine Aufteilung der Kosten erforderlich. Erfolgt die Berücksichtigung des IFB erst nach Ablauf dieses Zeitraumes für den Gesamtbetrag der Investition, kommt ausschließlich der 10%- bzw. 15%-ige Freibetrag zur Anwendung.

5. Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand

Zur Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand wurde in Randzahl 6458a klargestellt, dass beide Aufwandsarten bei einer Baumaßnahme grundsätzlich zu trennen sind. Treffen sie im Rahmen eines Projekts zusammen, ist eine klare Zuordnung vorzunehmen. Ist der Instandhaltungsaufwand (der grundsätzlich sofort absetzbar ist) durch die Instandsetzungsarbeiten bedingt, ist dieser als Instandsetzungsaufwand zu behandeln und folglich ebenso auf 15 Jahre zu verteilen. Als Beispiel wird eine Baumaßnahme genannt, bei der infolge eines als Instandsetzung zu beurteilenden Fensteraustausches auch die Wände ausgemalt werden müssen. In diesem Fall handelt es sich um einen Instandsetzungsaufwand.

Weitere Überarbeitungen im Rahmen des Wartungserlasses 2026 betreffen unter anderem die Bereiche Kryptowährungen, Spenden und Arbeitsplatzpauschale.

6. Fazit

Der EStR-Wartungserlass 2026 bringt wichtige Klarstellungen und Anpassungen in diversen Themenbereichen. Die Anpassungen reduzieren bestehende Unsicherheiten bei der steuerlichen Behandlung und bieten eine wichtige Orientierung für die Praxis. Trotz der vielen Details bleibt es entscheidend, dass Unternehmen und Steuerpflichtige weiterhin auf aktuelle Rechtsprechung achten, da die Einkommensteuerrichtlinien letztlich nur die Meinung der Finanzverwaltung widerspiegeln und im Falle eines streitigen Verfahrens keine Rechtsverbindlichkeit haben. 

Unsere Expert:innen unterstützen Sie bei Rückfragen zum Thema EStR-Wartungserlass jederzeit gerne.