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Neuregelung der Grunderwerbsteuer: Stark verschärfte Regeln ab Juli 2025 geplant

Von:
Raphael Holzinger,
Erich Schaffer,
Claudia Synek
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Am 2. Mai 2025 wurde der Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 veröffentlicht. Dieser enthält wesentliche Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer im Fall von Share Deals. Künftig sollen auch mittelbare Anteilsübertragungen die Grunderwerbsteuer auslösen.

Die geplanten Änderungen im Überblick:

  • Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75 %
    Aktuell wird die Grunderwerbsteuer bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften ausgelöst. Künftig soll diese Schwelle auf 75 % gesenkt werden. Damit löst bereits der Erwerb bzw. die Vereinigung von 75 % der Anteile die Grunderwerbsteuer aus.

  • Ausdehnung und Verlängerung der Frist für Gesellschafterwechsel
    Derzeit treffen Personengesellschaften eigene Regeln im Grunderwerbssteuergesetz, da die Übertragung von 95 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren eine Grunderwerbssteuer auslöst. Neben der Reduktion der Schwelle auf 75 % soll der Tatbestand nun auch für Kapitalgesellschaften gleichermaßen angewendet werden. Zudem wird die Frist von 5 auf 7 Jahre verlängert.

  • Mittelbare Anteilsverschiebungen
    Derzeit werden nur unmittelbare Anteilsverschiebungen von der Grunderwerbssteuer erfasst. Künftig sollen auch mittelbare Beteiligungsverschiebungen in den darüberliegenden Beteiligungsketten zu einer Steuerpflicht führen. Die Beteiligung wird dabei durch Multiplikation der Beteiligungsquoten auf jeder Ebene ermittelt.

  • Erhöhung von Steuersatz und Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften
    Der Begutachtungsentwurf sieht auch eine deutliche Anhebung des Steuersatzes sowie eine Änderung der Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften vor. Künftig soll bei Anteilsvereinigungen, Gesellschafterwechseln oder Umgründungsvorgängen im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des gemeinen Werts anfallen. Eine Immobiliengesellschaft liegt im Wesentlichen vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Derzeit beträgt der Steuersatz lediglich 0,5 % des Grundstückswerts. Eine Ausnahme ist für Anteilsvereinigungen innerhalb des Familienkreises gemäß § 26a Abs 1 Z 1 GGG vorgesehen: In diesen Fällen soll weiterhin nur eine reduzierte Steuer in Höhe von 0,5 % des Grundstückswerts erhoben werden.

  • Zurechnungskreis
    Künftig soll der Anwendungsbereich für Anteilsvereinigungen auf sogenannte Personenvereinigungen ausgeweitet werden. Eine Personenvereinigung liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind. Sie kann auch dann bestehen, wenn diese Gesellschaften aufgrund von Beteiligungen oder auf sonstige Weise unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.

  • Ausnahme für börsennotierte Gesellschaften
    Anteilsübertragungen an Kapitalgesellschaften sollen nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn die betreffenden Anteile an einer Wertpapierbörse gehandelt werden. Maßgeblich ist hier die Definition in § 1 Z 2 und Z 10 BörseG 2018. Diese Klausel ist aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit von Anteilsübertragungen an der Wertpapierbörse notwendig.

    Die Änderungen sollen vorwiegend bereits mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die eine Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.

 

Fazit

Die geplanten Regelungen bringen äußerst weitreichende Verschärfungen bei „Share Deals“ von grundstücksbesitzenden Gesellschaften mit sich. So sollen zukünftig auch mittelbare Anteilsübertragungen vom Grunderwerbsteuer-Tatbestand erfasst werden. Zudem ist es erklärtes Ziel, auch die Steuerbelastung wesentlich zu erhöhen und an jene bei direkten Erwerben von Grundstücken („Asset Deals“) anzugleichen.

Die neuen Regelungen sollen auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die eine Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht. Es empfiehlt sich daher rasch zu überprüfen, ob etwaige geplante Übertragungen noch vor Inkrafttreten der Verschärfungen durchgeführt werden können oder Gesellschaftsstrukturen anzupassen sind.

Die Begutachtungsfrist ist noch bis 9. Mai 2025 offen, der weitere Gesetzwerdungsprozess ist daher bis zur finalen Implementierung laufend zu beobachten.

Bei Fragen zum Thema stehen Ihnen unsere Expert:innen gerne zur Verfügung.