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Privatstiftungen: Vermietung an Begünstigte

Das Informationsschreiben vom 17. April 2019 des Bundesministeriums für Finanzen setzt sich mit der Frage der steuerlichen Behandlung von durch Körperschaften für Anteilsinhaber für private Wohnzwecke angeschaffte bzw. hergestellte Immobilien auseinander. Die dargestellten ertrag- und umsatzsteuerlichen Grundsätze gelten auch für die Überlassung von Immobilien durch eine Privatstiftung an ihre Begünstigten.

Wann stellt die Überlassung einer Immobilie keine Zuwendung dar?

Die Errichtung und/oder Überlassung einer Immobilie an Begünstigte stellt keine Zuwendung dar, wenn die Nutzungsvereinbarung (d.h. die Miete) einem Fremdvergleich standhält:

  • Hierbei ist zunächst zu unterscheiden, ob ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt. Liegt dieser vor, so muss der Steuerpflichtige nachweisen, vor Anschaffung oder Herstellung des Mietobjekts den betreffenden Mietenmarkt analysiert zu haben und sich aufgrund dieser Einschätzung als ökonomisch handelnder Investor (nur) aufgrund des Mietertrages für die Anschaffung oder Errichtung der Immobilie entschieden zu haben.
  • Liegt ein funktionierender Mietenmarkt vor, so ist die ortsübliche Marktmiete als Beurteilungsmaßstab für das Vorliegen einer Zuwendung an Begünstigte heranzuziehen. Fehlt ein funktionierender Mietenmarkt, ist abstrakt eine „Renditemiete“ zu ermitteln, die zwischen 3 % und 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten beträgt. Die so ermittelte „Renditemiete“ stellt nun den Beurteilungsmaßstab für das Vorliegen einer Zuwendung an Begünstigte dar.
  • Die Immobilie ist - unabhängig vom Vorliegen eines funktionierenden Marktes - grundsätzlich der außerbetrieblichen Sphäre einer Privatstiftung zuzurechnen.

Überlassung an Begünstigte – eine unternehmerische Tätigkeit?

Aus umsatzsteuerlicher Sicht ist zu Beginn zu prüfen, ob die Überlassung eine unternehmerische Tätigkeit darstellt. Hierbei ist ein Vergleich der Umstände vorzunehmen, unter denen die Immobilie tatsächlich genutzt wird, sowie jener Umstände, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird. Eine nichtunternehmerische Vermietung liegt jedenfalls dann vor, wenn eine Immobilie an Begünstigte nicht zum Erzielen von Einnahmen überlassen wird, sondern um diesen einen Vorteil zuzuwenden. Umsatzsteuerlich liegt im Lichte der Rechtsprechung keine unternehmerische Tätigkeit vor, wenn die Überlassung der Immobilien durch eine Privatstiftung an den Stifter oder an andere Begünstigte im Rahmen der Erfüllung ihrer satzungsmäßigen Zwecke erfolgt.

 

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